Strasse Nummer 6 - Der Bau der Nord-Süd-Transversale wirkt sich kaum auf die Immobilienpreise aus
Die Vorteile der Strasse Nummer 6, der israelischen Nord-Süd-Autobahn, wurden schon Jahre vor ihrer Errichtung in alle Winde verbreitet. Die wenigsten dieser Vorteile scheinen sich nun aber zu verwirklichen. Dafür erhöhen die Betreiber der gebührenpflichtigen Autobahn die Tarife ganz empfindlich.
Von » Arik Mirovskz
Wenn es in Israel eine von Legenden umwobene Autobahn gibt, dann ist es die Nord-Süd-Transversale, die Strasse Nummer 6. Obwohl sie noch relativ neu ist, ranken sich bereits zahlreiche Geschichten rund um diese gebührenpflichtige Autobahn. Strasse Nummer 6 würde, so hiess es, die Bevölkerungsverteilung fördern, würde die Bewohner im Zentrum des Landes ermutigen, sich an der Peripherie niederzulassen und den Status von Ballungszentren in der Nähe der Strasse aufwerten.
Legenden sind aber eine Sache, die Wirklichkeit wiederum eine ganz andere. Abgesehen von einigen ländlichen Gemeinden entlang der Strasse sind die Immobilienpreise stabil geblieben und werden auch in Zukunft wohl kaum anziehen. Zum Entstehen des Mythos der Strasse Nummer 6 haben zahlreiche Leute und Kreise beigetragen. Politiker, Unternehmer, Bauherren und Vorsteher von Lokalräten haben Geschichten erzählt, ohne sie mit handfesten Beweisen zu stützen. Einige dieser Leute haben tatsächlich an ihr Erzähltes geglaubt, während bei anderen deutlich finanzielle Interessen zur Schaffung des Mythos im Vordergrund standen. Pini Cohen, ehemaliger Vorstandsvorsitzender von Africa Israel, einer der Gesellschaften, welche die Strasse gebaut haben, gehört zu denen, die die Seifenblase der Strasse Nummer 6 platzen liessen: «Wir hatten vorausgesagt, dass die Strasse die Bevölkerungsverteilung fördern würde und dass Bewohner des Zentrums sich an der Peripherie niederlassen würden. Effektiv geschah das Gegenteil – Leute aus der Peripherie ziehen ins Zentrum.» Levi Yitzhak, ein Immobilienfachmann, bläst ins gleiche Horn: «Die Nord-Süd-Transversale hat weder die Nachfrage nach Liegenschaften an der Peripherie noch die Preise erhöht. Gemäss unseren Unterlagen haben sich die Leute in bestimmten Ortschaften nich wegen der Nähe zur Strasse Nummer 6 niedergelassen.» Und Ron Wernick, ein weiterer Immobilienexperte, weist auf ein zusätzliches Hindernis für den postiven Einfluss der Strasse auf die Umverteilung der Bevölkerung hin: «Das erklärte Ziel war es, die Peripherie mit dem Zentrum zu verbinden, doch effektiv verbindet die Strasse jetzt nur den Norden und Süden des Landes mit Jerusalem, nicht aber die Randgebiete mit der Region von Tel Aviv. Dies hat vor allem mit dem Mangel an seitlichen Zubringerstrassen zu tun.» Das Potenzial der Autobahn werde nicht ausgeschöpft, und die Auswirkung auf den Liegenschaftsmarkt sei ebenfalls marginal, so Wernick weiter.
Ein Traum geht in Erfüllung
Weshalb die Nord-Süd-Transversale praktisch keinen Einfluss auf die Liegenschaftenpreise in Orten wie Pardes Hanna, Gedera oder Rehovot hat, während sie die Konditionen in wachsenden Wohnvierteln in Maorm Karkur, Mazkeret Batya oder anderen ländlichen Gemeinden in der Nähe von Autobahnkreuzen verbessert hat, glaubt Levi Yitzchak zu wissen: «Fast jeder, der täglich die Strasse Nummer 6 benutzt, arbeitet für eine Gesellschaft, die für Benutzungsgebühr und Benzin aufkommt.» Die Mehrzahl der Leute, die Immobilien in der geografischen Peripherie suchen, sind «Leaser», also Personen des High-Tech-Sektors, Angehörige des mittleren oder unteren Managements sowie des Berufsmilitärs, die entweder einen von ihrer Firma finanzierten Wagen fahren oder ein Armeegefährt. Diese Personen suchen spezifisch nach günstigen Eigenheimen in guten Gemeinden mit einer Bevölkerung in hohen sozioökonomischen Positionen. Die Gemeinde sollte in vernünftiger Distanz vom Arbeitsplatz liegen. In einem Ort entlang der Strasse Nummer 6 würden sie sich nicht niederlassen, aber der Umzug aufs Land ist die Erfüllung ihres Traums. Dessen ungeachtet leistet die Strasse Nummer 6 einen positiven Beitrag an einige Gemeinden entlang des Routenverlaufs, vor allem an Gemeinden mit malerischem, ländlichen Charakter. Ein Beispiel für dieses Phänomen ist Karkur, die unweit der relativ neuen Kreuzung Iron gelegene Gemeinde, die kürzlich mit Pardes Hanna fusioniert hat. «Viele jener, die ein Haus im neuen Villenviertel von Karkur erwerben, bezeichnen die Nähe zur Nord-Süd-Autobahn als einen der Gründe für die Auswahl des Standortes», sagte der Immobilienhändler Avigdor Mines. Für Eigenheime, die in Karkur noch vor zwei Jahren 140000 Dollar gekostet haben, muss man heute bereits 165000 Dollar hinblättern. Das ist ein Preisanstieg von 18 Prozent.
Der Liegenschaftsmarkt profitiert
In der ebenfalls nahe der Iron-Kreuzung gelegenen landwirtschaftlichen Ortschaft Maor wechselte kürzlich ein freistehendes Einfamilienhaus mit einer Wohnfläche von 160 Quadratmeter für 250000 Dollar den Besitzer. Noch vor anderthalb Jahren waren ähnliche Objekte für 180000 bis 200000 Dollar zu haben. Mines glaubt zwar an den Einfluss der Autobahnnähe, stellt aber auch bei weiter entfernt liegenden Orten anziehende Preise fest. Auch Mazkeret Batya profitiert vom Bau der Strasse, sind die Liegenschaftenpreise in der Ortschaft im letzten Jahr insgesamt doch um 10, in den letzten fünf Jahren gar um 30 Prozent gestiegen. Viele Käufer aus dem Landeszentrum geben die Nord-Südautobahn als Grund für ihren Entscheid an. Auch in Gedera unweit von Mazkeret Batya sind die Preise für Einfamilienhäuser um 10 Prozent gestiegen, was wahrscheinlich auf die Entwicklung in Mazkeret Batya zurückzuführen ist. Häuser in Gedera sind in der Regel qualitativ auf eher niedrigerem Niveau als in Mazkeret Batya, doch Bewegungen auf dem Immobilienmarkt sind offenbar «ansteckend».
Die in ein bis zwei Jahren zu erwartende Weiterführung der Strasse Nummer 6 dürfte den Liegenschaftenmarkt in weiteren ländlichen Siedlungen ebenfalls positiv beeinflussen. Sektion 18 der Strasse von Iron (Wadi Ara) zum Wadi Milek wird die Autobahn in Zukunft in die Nähe von Yokneam und ins westliche Jezreel-Tal bringen. Dieser Strassenabschnitt dürfte im Jahr 2008 dem Verkehr übergeben werden. Der Einfluss des entstehenden Autobahnkreuzes Wadi Milek macht sich schon jetzt in der nahe gelegenen Ortschaft Bat Schlomo bemerkbar, wo die Preise für Grundstücke und Häuser in letzter Zeit um 12 bis 56 Prozent gestiegen sind. Etwas anders präsentiert sich die Lage für die Stadt Yokneam, wo die Preise trotz besten Zugangs zur Strasse Nummer 6 in letzter Zeit stabil geblieben sind.
Im Süden soll Sektion 19 vom Autobahnkreuz Sorek, 23 Kilometer südlich der Stadt Kirjat Gat, in etwa einem Jahr eröffnet werden, und im Jahr 2008 soll eine weitere, 12 Kilometer lange Strecke hinzukommen. Wie es aber scheint, hat die Ankündigung der bevorstehenden Öffnung weiterer Strassenabschnitte an den niedrigen Immobilienpreisen in der südlichen Peripherie noch nicht rütteln können. In Kirjat Gat konnte übrigens auch die Errichtung einer Fabrik des High-Tech-Konzerns Intel keine Bewegung in den Liegenschaftenmarkt bringen. Die meisten Angestellten von Intel suchen offenbar Wohnungen und Häuser an anderen Orten, und das dürfte auch für potenzielle Benutzer der Strasse Nummer 6 im Süden Israels gelten.
Der Mythos der Strasse Nummer 6 wird wahrscheinlich nur dann Wirklichkeit werden, wenn vermehrt Finanzkraft in die Peripherien des Nordens und des Südens gepumpt wird. Erst dieses Investment würde in Teilen Israels zusätzliche Beschäftigungsmöglichkeiten zu schaffen.
Quelle: tachles
11. Januar 2007
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